בעלי קרקעות היסטוריים במדינת ישראל, חקלאיות ברובן אשר מיועדות לפיתוח עירוני, עומדים בצומת דרכים מורכב. בעוד שחלק מהם בוחרים למכור את זכויותיהם מוקדם יותר ולממש את הקרקע מבלי להמתין לתהליכים ארוכים ומורכבים, אחרים מעדיפים להמתין ליום ה'הפשרה' ולמקסם את שווי הקרקע שברשותם בדרך של בנייה. בניגוד למה שחלק מבעלי קרקעות סבורים, ההמתנה הפסיבית ללא התאגדות עם שאר הבעלים בסביבה או בין משפחת בעלי הקרקע עצמה (יורשים, אחים וכיו"ב) מהווה אסטרטגיה שעלולה להוביל לפגיעה כלכלית משמעותית.

לאורך המסלול התכנוני הארוך והמורכב, קיימות נקודות זמן קריטיות שבהן אי-התאגדות בהסכם שיתוף מקצועי והיעדר ייצוג בנקודות קריטיות מול הוועדות או הרשות המקומית, חורצים למעשה את גורל הקרקע לעשרות שנים הבאות ומותירים ערך כלכלי משמעותי שהופך חסר יכולת מימוש.

אלו 4 אירועים על ציר הזמן שבהן התאגדות בעלי זכויות הופכת מאופציה טקטית להכרח אסטרטגי:

גיבוש תכנית מתאר כוללנית – החלון הקריטי ליצירת מכפיל כוח של בעלי הקרקע

כאשר ועדה מקומית מגבשת תכנית מתאר כוללנית, היא מסמנת את עתודות הקרקע שעתידות להתפתח בתחומי העיר, לרוב, לטווח זמן של 20-30 השנים הבאות. התכנית קובעת אילו עתודות קרקע תוכרזנה כמתחמים לפיתוח אשר ישנו את ייעודם לטובת בנייה, קובעת היקפי זכויות בנייה במתחמים הללו ומגדירה ייעודים תכנוניים כמו גם שלביות ותנאים לביצוע. זוהי נקודת זמן קריטית ביותר שבה על בעלי קרקע באותם מתחמים להתאגד יחד ולהתארגן להתוויית טיעונים משפטיים ושמאיים לצורך הגשת התנגדויות.

לאחר אישור תכנית המתאר, היקף הזכויות נקבע באופן שיהיה מאוד קשה לחרוג ממנו בהמשך ובעצם, זו גם הזדמנות של העיר, אשר מעדיפה לשמור על צפיפות יח"ד נמוכה ככול הניתן לכל מ"ר, לקבע את היקף הזכויות לאחר שתוכנית המתאר תאושר בוועדה המחוזית. זה הזמן של בעלי הקרקע לפעול להגדלת הזכויות במקרה שתכנית המתאר לא עומדת במינימום הנדרש על פי תכנית מתאר ארציות או לביצוע תיקונים בתמהיל יח"ד; בעלי קרקע שלא פועלים בשלב הזה באמצעים המשפטיים העומדים לרשותם, משאירים ערך כלכלי שאינו ניתן להשבה. תחת מסגרת הסכם שיתוף, קבוצת בעלי זכויות שמחזיקה בשטחים האלו יוצרת מכפיל כוח משמעותי ונעזרת ביועצים מקצועיים, משרד עורכי דין, שמאים ומומחי תכנון כדי למקסם את הזכויות שלהם, החל מהשלבים המוקדמים ביותר של התהליך. בעלי קרקעות רבים אינם מודעים לתנאים ו/או לשלביות שיוצרת הוועדה המקומית למימוש או תחילת תכנון למתחמים השונים ומצדם, אינם מודעים לכך כי תנאים שעל פניו נראים יבשים, יכולים לחרוץ את גורל פיתוח הקרקע שברשותם למשך עשרות שנים ללא כל ודאות או עקב קשיים תכנונים שיכולים היו להיפתר במועד תכנון תכנית המתאר.

בעלי זכויות שבוחרים שלא להתאגד ושלא להגיש התנגדויות משותפות, נותנים למעשה יד חופשית לרשות המקומית לקבוע באופן בלעדי את גורל הקרקע ומוותרים על היכולת לשפר את מעמדם ו/או מעמד היורשים שלהם, בין אם בכוונתם למכור את הקרקע ו/או להמתין לאישור תכניות מפורטות ולממש את זכויות הבנייה.

תכנון תכנית מפורטת – נקודת תכנונית קריטית

השלב בו מתחילה להירקח תכנית מפורטת או במסגרת הכרזת מתחם מועדף לדיור, הוא נקודת מפנה תכנונית במחזור החיים של הקרקע לעבר שינוי הייעוד. תכנית מפורטת קובעת את מכלול הפרמטרים: היקף זכויות הבנייה, צפיפות יח"ד אקוויוולנטיות לדונם, גובה קומות, מספר בניינים, כמות שטחי מסחר והתעסוקה, תשתיות, ייעודי הקרקע והמגרשים, הכל כחלק מתכנית איחוד וחלוקה מחדש והקצאה למגרשי בניה.

כחלק מאישור תכנית מפורטת, שמאי התכנית מזמן את בעלי הקרקע המאוגדים להגיש באמצעות עורכי הדין מטעמם הסכמי שיתוף על מנת שיוכל לרכז את הבעלות המאוגדת ולהקצות אותם יחד לאותו מגרש התמורה. זהו השלב הקריטי ביותר להתאגד עם בעלי זכויות נוספים, על מנת לקבל הקצאה בטבלת האיזון למגרשים כאשר 100% מבעלי הזכויות מאוגדים, לחסוך שנים רבות במקרה הטוב או להימנע מפירוק שיתוף ומכירה כפויה דרך הליך משפטי אשר מותיר את בעלי הקרקע עם חסרון עמוק בכיס.

הסיבה היא שאם בעל קרקע אינו חבר במסגרת שכוללת מאה אחוז מהזכויות, לא ניתן להתקדם עם ההליך התכנוני ותידרשנה איתור והסכמות של כל בעלי הקרקע באותו מגרש, הליך ארוך, מורכב ושאינו פשוט כלל וכלל.

בשטח, אכן ניתן לראות את ההבדל הברור: במגרשים שאכן היו מאוגדים טרם שלב ההקצאות תחת הסכמי שיתוף רחבים, עומדים בניינים לאחר אישור תכנית מפורטת, ואילו במגרשים לא מאוגדים עדיין לא החלו פעולות פיתוח או אפילו בקשות להיתרי בניה, שנים רבות לאחר אישור התכנית. כל זאת, כמובן מבלי לציין את אובדן ההשפעה על התכנית עצמה כאשר בעל קרקע אינו מאוגד במסגרת הסכם שיתוף רחב, אין גורם מקצועי שישמור על האינטרסים שלו, ושיפעל למקסם את שווי המקרקעין על ידי ליווי מקיף בשלבי ההתנגדויות.

תחת הסכם השיתוף והליווי המשפטי, משרד עורכי דין מומחה בתהליכים הללו, יהיה מעורב בנקודות הקריטיות מול וועדות התכנון, יחבר יועצים כגון שמאים לניסוח התנגדויות מקצועיות ויעשה כל מאמץ למקסם את שווי הקרקע.

בעל קרקע שאינו חבר בהסכם שיתוף בשלבים המתקדמים הללו, נכנס למעשה למסלול של חוסר ודאות עצום. במקרים אלו, גם פוטנציאל המכירה נפגע, משום שרוכשים אינם ששים לבצע עסקת רכישה לאחר שלב ההקצאות במגרשים שיש לגביהם עננה כבדה האם יצאו לבנייה בטווח הקרוב או בכלל ובוודאי אם תבוצע עסקה, היא תהיה בשווי נמוך בהרבה מפוטנציאל המימוש של הקרקע או מכירה במגרש מאוגד.

משרדי עורכי דין מקצועיים המתמחים בליווי קבוצות במתחמי איחוד וחלוקה מכירים כל מועד קריטי, נמצאים בקשר עם הגורמים המקצועיים, מכירים את המוקשים והנקודות החזקות בכל תכנית, את הטיימינג הנכון לפעול, וכיצד להרכיב קבוצה של בעלי אינטרסים זהים עם מתווה משפטי ותפעולי מדויק למימוש הזכויות.

תקופת המסחר – השפעת הסכם השיתוף על שווי המכירה

השקעה בקרקעות על ידי משקיעים פרטיים הפכה בעשור האחרון נחלת הכלל. בתוך זאת, ההבנה המרכזית היא שלצד התקדמות התהליך התכנוני, הדרך היחידה לבנות ערך אמיתי על הקרקע היא דרך הסכם שיתוף חזק ורחב ככל שניתן.

בעלי קרקע היסטוריים רבים מגיעים לשלב שבו הם מחליטים למכור, מסיבות מגוונות: שיקולי מס, רצון לקצר לוחות זמנים ולהיפגש עם כסף, הערכה שהקרקע הגיעה לשווי משביע רצון, או חלוקת רכוש ליורשים.

משקיעים ורוכשים בשוק מבינים שאם הזכויות משתייכות להסכם שיתוף רחב שאין ספק לגבי יכולת השותפים לממש את הזכויות ולהוציא היתרי בניה, הדבר מאפשר למקסם את שווי הקרקע. רוכשי הקצה מעוניינים להיות חלק מהסכם שיתוף חזק ומאורגן.

ההבדל בין קרקע עם הסכם חזק לעומת קרקע שנמצאת בחוסר ודאות לגבי מה שיתרחש לאחר אישור התכנית, מהווה פער מהותי בשווי. גם עבור מי שמעוניין למכור ולא להמתין למימוש, הדרך הנכונה היא חברות בהסכם שיתוף חזק שנותן ודאות מלאה. רוכשים משלמים בפועל פרמיה משמעותית עבור קרקע שהיא חלק מהסכם מאורגן וחלק מקבוצה רחבה של בעלי זכויות, לעומת קרקע עם סימני שאלה.

יורשים והעברת זכויות – הגנה על המשפחה והערך הכלכלי

כאשר בעלי קרקע מגיעים לגיל שיבה או כאשר הקרקע עוברת בירושה למשפחה מורחבת, נוצר מצב של ריבוי אינטרסים בין בני המשפחה. מצב זה עלול לפגוע באופן מהותי ביכולת המשפחה להמשיך ולהחזיק בקרקע באופן אפקטיבי.

לדוגמה, שני אחים שהחזיקו ב-30 אלף מטר רבוע, ואחד מהם הלך לעולמו והותיר אחריו מספר יורשים, מתוכם חלק שאין להם סנטימנט כלפי הקרקע והם מוכרים את חלקם. פעולה זו, שבמועד הביצוע שלה אינה מורגשת, תורגש בצורה מהותית בהמשך: המשפחה הנותרת הוחלשה באופן מהותי, שכן חלק ניכר מהזכויות נמכר ולעתים אין למשפחה מספיק קרקע כדי לקבל מגרש שלם.

עבור בעלי זכויות שמגיעים לשיבה טובה או רוצים ליצור סדר כלפי היורשים, מומלץ להיות מאוגדים במסגרת הסכם שיתוף, על מנת מאפשר ליורשים להנות מכל העולמות – גם אלו שמעוניינים למכור וגם אלו שמעוניינים להמשיך להחזיק. ההסכם מאפשר למכור במחיר מקסימלי, אך המכירה מחייבת את הרוכשים להיכנס בנעלי המורכים למסגרת הסכם השיתוף. מי שמוכר נפגש עם התמורה, אך ההסכם שומר על הכוח, שכן הרוכש נכנס למסגרת המאורגנת והמשפחה הנותרת אינה נפגעת.

העיקרון המנחה במקרים האלו, הוא שמקסום הערך הכלכלי של הקרקע עומד מעל לכל. חובה להתאגד במסגרת הסכם שיתוף שמבטיח שמי שירצה למכור יוכל למכור במחיר גבוה, מי שימכור לא 'ישאיר פצועים מאחור', ומי שמעוניין להמשיך להחזיק ימשיך לשמור על כוח משמעותי.

לסיכום, בעוד שמרבית מבעלי הקרקע מבינים את חשיבות עקרון ההתאגדות והשפעתו של הסכם שיתוף על חלוקת הזכויות האופטימלית במסגרת איחוד וחלוקה, עדיין, חלק מבעלי הקרקעות דוחים את הפעולה האקטיבית למועד מרוחק, בלתי ידוע.

אך המציאות מורכבת ודורשת מהם לפעול כבר בשלבים המוקדמים ביותר: לאורך המסלול התכנוני (ומסלול החיים של בעלי הקרקעות), קיימות מספר נקודות זמן קריטיות שבהן אי-התאגדות גורמת לאובדן היכולת להשפיע על תכנית המתאר ונועלת את גורל הקרקע לעשרות שנים, מונעת השתתפות אפקטיבית בתכנון המפורט, מפחיתה את שווי המכירה, ופוגעת ביורשים.

הסכם שיתוף מקצועי, המלווה על ידי משרד עורכי דין מתמחה, אינו רק כלי משפטי אלא אסטרטגיה כלכלית שממקסמת את השווי בכל שלב, מייצרת מכפיל כוח של בעלי הקרקע השונים מול וועדות התכנון, וממקסמת את הפוטנציאל הגלום בקרקע למימוש אופטימלי של זכויות הבנייה לאחר אישור התוכנית.