קרקעות חקלאיות רבות נכנסו לאחרונה לתכנון של דירה להשכיר ונראה שמגיעה אלינו תנופת פיתוח אדירה של שינוי ייעוד ותכנון. הענף מגלגל מיליארדי שקלים, חברות שיווק רבות משווקות למשקיעים פרטיים אדמה בתקווה שזו תהפוך לדירה ועדיין, הרוב המוחלט של הרוכשים לא מבין עד תום מה לבדוק וכיצד.
בסדרת כתבות מתפוזים למגורים, נעזור לרוכש הקצה או לבעל הקרקע להבין את המהלכים שיש לעשות בתהליך של שינויי יעוד ומה מצפה לכם בדרך.
הסכם שיתוף
היום, אנשים כבר רואים ניצנים של ראשונים של בניינים נבנים על קרקעות שעד לפני זמן מה, היו מטעי גידולים חקלאיים, דיונות חול או סתם אזורים מרוחקים מלב העיר שלא מגיעים אליהם. קרקעות חקלאיות רבות ברחבי הארץ עוברות הליכי תכנון לשינוי ייעוד למגורים, תעשייה, תעסוקה ומסחר וכשהתוכניות מקבלות תוקף ומעניקות לקרקע זכויות בנייה ואנו רואים את התוצר הסופי, רבים מאתנו מתעלמים מהזמן, הקשיים והסיכונים ובעיניהם זו הדרך הטובה ביותר להגיע לדירה.
החברות המשווקות, אשר תופסות את החלק הנכבד בשוק שיווק יחידות הקרקע, במה שנקרא, "זכות לדירה", מעניקות לרוכשים פלטפורמה תפורה היטב מקצה לקצה כאשר עם הרכישה, נסגר גם מתווה הסכמי הניהול, הסכמי השיתוף וכל יתר הכלים שהחברה ומשרד עוה"ד מאגדים באמצעותם את הרוכשים.
בראש ובראשונה, הסכמי השיתוף נועדו כדי לאגד ולהסדיר את יחסי כל הרוכשים החתומים על אותו הסכם שיתוף במטרה לבנות ביחד על המגרשים, כאשר התוכנית על הקרקע תאושר ותאפשר לגשת להליכי תכנון והוצאת היתרי בנייה לפרויקט.
כאשר תוכנית חדשה על המקרקעין מאושרת, היא למעשה כוללת הוראות של איחוד וחלוקה מחדש, בשמה הנוסף, פרצלציה. הפרצלציה, מחלקת למעשה את מחדש את זיהוי המקרקעין ומקצה את זכויות הבעלים במגרשים חדשים, הפעם, מגרשים עם זכויות בנייה מוגדרות וידועות. על מנת שבעלי הזכויות שהוקצו יחד לאותו מגרש שנוצר בהליך הפרצלציה, עליהם להתאגד כולם יחד ולהגיע ל- 100% חתימות על הסכם שיתוף שמאפשר להם לבנות יחד במסגרת מאוחדת ומסודרת. פעולה זו, יעידו בעלי זכויות אשר נהנו מהשבחת הקרקע אך לא היו חברים בהסכם שיתוף או שהסכם השיתוף שלהם בו היו חברים לא היה מספיק רחב, היא פעולה קשה שאורכת שנים ולעתים, אף לא מצליחה.
הנה 5 נקודות שעליכם לשים לב אליהם לגבי הסכם השיתוף אשר בלעדיהם, מימוש הזכויות שלכם במקרה של אישור התוכנית יכול להתעכב ובמקרה הגרוע יותר, לא לצאת לפועל על ידכם –
- הדבר החשוב ביותר בהסכם השיתוף לא כתוב בו!
הדבר החשוב ביותר בהסכם השיתוף, עוד לפני שצוללים פנימה להוראותיו, הוא גודלו. האם הסכם השיתוף רחב מספיק ויש בו מספיק זכויות כדי לקבל מגרש/ים בשלמות, דבר אשר יאפשר מימוש זכויות ויציאה לדרך התכנונית על המגרש במהירות וחשוב מכך, ימנע מצב של פירוק שיתוף במגרש ומכירה בדרך שתקטין באופן מהותי את שווי הזכויות של הבעלים? עליכם לוודא כי הסכם השיתוף הינו הסכם רחב וכי משרד עוה"ד המלווה אותו יודע ויכול לצרף אליו בעלי זכויות נוספים שיאפשרו הקצאה בשלמות למגרשים, ערב אישור התוכנית.
- ניסיון, ידע וחוזק של משרד עוה"ד המלווה את הסכם השיתוף
הסכם השיתוף מלווה על ידי משרד עוה"ד אשר לו, גם האינטרס הכלכלי הגדול בו. לרוב, משרדי עוה"ד יכולים ללוות את בעלי הזכויות בהסכם שיתוף גם מעל 10 שנים עד לאישור תוכנית על המקרקעין ואף יותר, כאשר הפירעון שלהם מגיע באישור התוכנית או בהפקת היתרי בנייה. לכן, יש לבחון האם עבודה אל מול ריבוי בעלים, ניהול קבוצות, ליווי משפטי מקצועי בנושא ויכולת להוציא החלטות קדימה ובמהירות הינם אבני היסוד של משרד עוה"ד המלווה.
- הנציגות, היא הקטר של הרכבת – שזה יתרון גדול וחיסרון, לא פחות גדול מכך.
כמו בכל עסק בריא או גוף יעיל, לא ניתן לקבל את כל ההחלטות היום-יומיות של העסק באמצעות דעה של מאות אנשים. הסכמי השיתוף, קובעים מנגנון מסודר לפיו כל בעלי הזכויות בוחרים באופן דמוקרטי בצוות שיוביל אותם – הנציגות. אתם רוצים לוודא כי הבחירה לנציגות תבוצע באופן דמוקרטי ושקוף. כמו כן, אתם רוצים לוודא את אופן קבלת ההחלטות על ידי הנציגות – כיצד החלטות מתקבלות, מה לוחות הזמנים, באיזה אופן מתעדים ישיבות והחלטות ואילו החלטות מהותיות עוברות אל כלל בעלי הזכויות. סמכויות הנציגות צריכות להיות רחבות וכוללות "שיניים" באופן שיאפשר לנציגות לדחוף את הרכבת קדימה וגם לגלות יכולות להתקדם אל מול בעלי זכויות שמקשים על התקדמות ולעתים, גורמים לעצירה מוחלטת של הפרויקט.
- האם קיימת הוראה מרחיקת לכת למכירת זכויותיו של צד אשר מפר את הוראות ההסכם וגורם לעיכובים בפרויקט? מעולה! עליכם לוודא שהוראה זו תקפה ותיוותר בעינה.
הסכם שיתוף הוא מסמך שנחתם היום והוראותיו הופכות להיות רלוונטיות ומקבלות משנה תוקף בעתיד הרחוק. כדי להבטיח שאין שום תרחיש שנשמט או נשכח או כזה שלא ניתן היה לצפות מבעוד מועד, הוראותיו של ההסכם במקרה של הפרה של מי מהצדדים לו, הינן רחבות עד כדי מכירת הזכויות של הצד המפר לצד ג'. מטרת העל של הסכם השיתוף הינה התאגדות משותפת לבנייה ועל-כן, יש לאפשר לעוה"ד ולנציגות לקבל אפשרות לפעול ככול הנדרש לשם הסרת כל עיכוב או מכשול שכן טובתם הכלכלית של הכלל, גוברת על הפרט.
- התאמה לשינויים תכנוניים שלא ניתן לצפות
תארו לכם שבעלי הזכויות החברים להסכם שיתוף פוצלו ל- 3 בניינים אך בבניינים הללו, קיימים אזורים משותפים כגון מעברים, שימושים לכלל בעלי הזכויות בקומפלקס או אפילו מסחר משותף. כיצד תתנהל הנציגות במקרה הזה וכיצד היא תהיה מורכבת? אמנם אין תשובה אחת נכונה וכל מקרה ראוי שייבחן לגופו אך יחד עם זאת, כן ניתן לתת את הדעת בנושא כבר ביום החתימה. לכן, הסכם השיתוף חייב לכלול הוראות המאפשרות גמישותו והתאמתו במקרה של אילוצים תכנוניים ואשר יאפשר לפצל את ההסכם להסכמים קטנים יותר למגרשים או מאידך, ליצור הסכמים מעודכנים ממנו ואף למנות תתי נציגות או נציגות על שתהיה אמונה על עבודת הנציגויות הפרטניות של המבנים השונים.
לסיכום, הסכם שיתוף אינו רק כלי משפטי – הוא מהווה אסטרטגיה חכמה המאפשרת לבעלי קרקעות למקסם את הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע שהם מחזיקים. הטיימינג להצטרפות להסכם שיתוף, התנאים שלו כמו גם הגורמים שמובילים אותו, הינם יכולים להוות הבדל מהותי בין הצלחה או כישלון עם ההשקעה בקרקע ולעלות את השווי של הקרקע באופן לא מבוטל, אף במהלך הדרך עוד בטרם אישור תוכנית.