מתחם 5, אבן יהודה
מסחר ותעסוקה:
כ- 3,000 מ"ר
שטח:
כ- 160,000 מ"ר
כמות יח"ד:
1431 יח"ד
שטחים מיוחדים:
פארק 83 דונם
תכנית מתאר כוללנית הינה תכנית רחבת היקף הקובעת את מדיניות הפיתוח, השימור והשימושים בתחומי הרשות המקומית. במסגרת התכנית, עפ"י רוב, מחלקת הרשות המקומית את היישוב למתחמים שונים וקובעת למעשה את המדיניות אשר תשמש כבסיס לתוכניות מפורטות בכל מתחם ומתחם ברחבי הישוב.
תכנית המתאר הכוללנית של אבן יהודה נדונה בשנת 2021 בוועדה המחוזית, שם קבעה הוועדה שורת תיקונים שעל המועצה המקומית לבצע ביחס למספר מתחמים שונים ביישוב, בין היתר, במתחמים השונים לפיתוח עירוני כגון מתחם מס' 5. התוכנית הובאה לעיון הציבור טרם ביצוע תיקונים והפקדתה בוועדה המחוזית להתנגדויות.
משרדנו מאגד קבוצת בעלי זכויות במתחם 5 לצורך התארגנות להגשת התנגדות לאחר הפקדת תכנית המתאר אשר צפויה לקרות בקרוב.
מתחם 5 מהווה למעשה הרחבת היישוב לחלקה המערבי של אבן יהודה. עתודת קרקע של כ- 380 דונם אשר עליה מתוכננות להיבנות 1431 יח"ד בתוספת שטחי מסחר, שטחי ציבור ופארק עירוני רחב ידיים. מתחם 5 מהווה עתודת קרקע מרכזית וחשובה לפיתוח העירוני של הישוב.
על פי החלטת הוועדה המחוזית בשנת 2021, מתחם 5, כפי שהוגש בתכנית המקורית לא כלל מספיק זכויות בנייה ולמעשה, לא עמד בתקן הצפיפות הארצי הנדרש בהתאם לתמ"א 4/35. עפ"י התקן הארצי, צפיפות יח"ד לכל 1 דונם במתחם צריכה להיות גבוהה הרבה יותר מכפי שהוגשה על ידי המועצה אבן יהודה והתכנית למעשה הייתה צריכה לכלול הרבה יותר יח"ד, מה שכמובן משפיע על שווי הקרקע במתחם.
על אף הנחיית הוועדה המחוזית, המועצה המקומית, במסגרת התיקונים של תכנית המתאר טרם הפקדה מחודשת במנהל התכנון, קיבלה החליטה להותיר את מספר יח"ד כפי שהוגשו בתכנית בשנת 2021 ולהתמודד עם המחסור הדרמטי במתחם על ידי תוספת של כ- 60 דונם לטובת הפארק העירוני. למעשה, מספר יח"ד במתחם לא מתוכננות לגדול כלל וכלל באופן שהיה אמור להטיב עם בעלי החלקות במתחם.
האופן שבו המועצה המקומית בחרה להתגבר על דרישות הצפיפות הארציות והוראות הוועדה המחוזית, יש בו, על פניו, פגישה אשר השלכותיה הכלכליות על בעלי החלקות במתחם 5 הינן דרמטיות.
הגדלת שטחו של הפארק העירוני באופן ששטחו כעת הינו פי 4(!) מכפי שהוגש בתכנית המתאר המקורית בהכרח, מגיעה על חשבון בעלי חלקות במתחם ואף באופן שבו מתחם 5 יהווה כתם פיתוח המשכי הומוגני לישוב לרבות השפעות תכנוניות, תבחרותיות וכיו"ב.
עם אישורה של תכנית המתאר, למעשה תקבע המועצה המקומית את היקף זכויות הבנייה של המתחם ומקצרה השיפורים וזכויות בעלי החלקות במתחם "יקובעו" עם פוטנציאל כלכלי רב שלא יכול להיות ממומש, כל זאת, בזמן שהיקף זכויות הבנייה במתחם תקובענה על צדו הנמוך של התקן הארצי גם במצב המעודכן כעת ובעיקר, על רקע הגדלת השטחים הירוקים שלא לצורך.
בהמשך למפגש שיקוף הציבור שהתקיים בחודש אוקטובר 25, מתכוונת המועצה המקומית להפקיד את התכנית המתוקנת בוועדה המחוזית ולאחר מכן, יחל שלב הגשת התנגדויות לתכנית. שלב זה, הינו שלב קריטי ביותר עבור בעלי מתחם 5 אשר עליהם להתאגד באופן שלם ככול הניתן לצורך שיפור מעמדם התכנוני והכלכלי, בטרם היקף זכויות הבניה ייקבע על פי הצפיפות המתוכנת על ידי המועצה המקומית ויהווה בסיס לתכנית מפורטת.
משרדנו מלווה אלפי בעלי זכויות בשלבים מוקדמים של תכנון ו/או אישור תכניות מתאר כוללניות בטרה לעמוד לצד בעלי הזכויות בנקודות הקריטיות לטובת מקסום שווי הקרקע שבאחזקתם ועד לשלבי הביצוע וסיום הפרויקט לאחר אישור תכנית מפורטת. שלב הפקדת תכנית מתאר כוללנית ולקראתו הוא שלב הכרחי להתאגדות לצורך הגשת התנגדויות, טרם קיבוע היקף זכויות הבנייה שהמועצה מבקשת לאשר במתחם 5 במסגרת אישור תכנית המתאר הכוללנית.
באזור השרון בפרט, משרדנו מלווה בעלי זכויות המחזיקים במאות אלפי מ"ר של קרקעות בפיתוח עירוני. ההיכרות שלנו עם הערים והמועצות המקומיות השונות מאפשר לנו לזהות את הכשלים אשר יכולים לגרום לבעלי הזכויות לקוחותינו לחסרון כיס ולנו, לפעול בכל דרך משפטי ובערוצים הנדרשים על מנת לסייע למקסום שווי הקרקע.
תאמו שיחת היכרות
לתיאום שיחת היכרות בנושא הסכם שיתוף במתחם דיפו רעננה צפון
- שיחה טלפונית
- משך השיחה: 15 דקות