מובילים בליווי משפטי של תוכניות איחוד וחלוקה
ניתוח והסבר חופשי על תוכניות, סטטוס תכנוני ומחקר נתוני עסקאות עדכניים
שוק הקרקעות המיועדות לשינוי ייעוד בישראל עובר בשנים האחרונות האצה חסרת תקדים – רפורמות, תוכניות מואצות על ידי ותמ"ל ותמ"א 70, תחרות עזה על הזדמנויות נדל"ן מצד חברות שיווק לצד כניסתם של גורמים מקצועיים בהיקף רחב ביותר – מתווכים, סוחרי אופציות וחברות שיווק שנפתחו לאחרונה.
לצד כך, ניתן להצביע על עלייה בביקוש ועסקאות קטנות המסמלות את הצטרפותם של רוכשי קצה רבים, בעיקר בתוכניות בסטטוס מתקדם אשר קיימת תוכניות מפורטות בהכנה או בשלבים מתקדמים יותר.
דו"ח זה נועד להעניק תמונת מצב מקצועית, ממוקדת ועדכנית על 10 התוכניות המובילות שאנו צופים להן השפעה מהותית בשנים 2025–2026 לרבות תוכניות שאושרו לטובת קבלת אינדיקציה למסחר בקרקע, בתוכניות שהליך אישור התוכנית המפורטת לגביהן הסתיים.
תוכן עניינים
מתחם התפר
רשות:
הוד השרון
שם תוכנית רשמי:
הר/50/19/1000 – תכנית התפר
מספר תוכנית:
423-0096891
במבט על:
תכנית מתחם התפר מהווה חטיבת קרקע המחברת את חלקה המערבי ומרכז העיר של הוד השרון, אל השכונות המזרחיות כאשר פארק רחב ידיים לאורך כל חטיבת הקרקע יהווה אזור ירוק, המשלב תרבות ופנאי לצד הבנייה האורבנית שתקיף אותו.
לא מדובר בתוכנית איחוד וחלוקה רחבת היקף, כי אם חטיבת קרקע די קטונה, במיוחד יחסית ליתר מתחמי הפיתוח העירוני בהוד השרון, כגון תוכנית 1202 ותוכנית נוף ירקון שם מתוכננות 9,000 יח"ד ושטחים נרחבים לתעסוקה ומסחר. כ- 1750 יח"ד לצד כ- 20 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, על חטיבת קרקע של כ- 260 דונם. ההיצע הקטן של השטחים, יחד עם המיקום האסטרטגי של התוכנית הופכים אותה לראויה למקום בדו"ח.
נכון למועד זה, תוכנית מתחם התפר, תלך ככול הנראה להגדלת זכויות לפני אישורה במהלך נכון של לשכות התכנון שכן, הגדלת הצפיפות באזור תאפשר בנייה של יחידות דיור נוספות וגם גיוון תמהיל זכויות הבנייה.
היקף עסקאות:
הדרישה ליחידות דיור חדשות בהוד השרון, לצד ההבנה כי תוכנית מתחם התפר מתקדמת בסטטוס התכנוני העלתה מהותית את היקף העסקאות בשנת 2025. אנו רואים כי היקף העסקאות עלה משמעותית וכך גם בוצעה בהתאמה עלייה במחירי הקרקע.
סיכום ומסקנות:
אנו צופים כי היקף העסקאות בתוכנית יישמר ברמה סבירה, שכן שטח התוכנית קטן מאוד יחסית למתחמי איחוד וחלוקה ואינו מהווה סביבה פורייה לריבוי טרנזקציות ועסקאות. לצד כך ולאור ההמתנה להגדלת הזכויות בתוכנית, אנו צופים כי עסקאות שכן תבוצענה, תהיינה ברמות מחירים גבוהות יחסית ולעומת תוכניות איחוד וחלוקה אחרות בהוד השרון ונמשיך לבחון לעקוב אחר התוכנית ולבחון האם מתחמי איחוד וחלוקה בשטחים קטנים יותר, מהווים קרקע פורייה ומחירים גבוהים יותר?
בן יהודה כפר סבא
התוכנית:
בן יהודה
הרשות:
כפר סבא
מספר תוכנית:
תמ"ל/3014
במבט על:
מתחם בן יהודה, הממוקם בחלקה הצפוני של כפר סבא, הוכרז בסוף שנת 2024 כמתחם מועדף לדיור; לאחר שנים רבות בהן האופק התכנוני במתחם סבל מדחיות שונות של התוכנית, החברה הממשלתית לדיור והשכרה קיבלה לידיה את מלאכת התכנון וקידום המתחם לפיתוח והקמה של רובע חדש אשר צפוי לכלול כ- 7,000 יח"ד, בתוספת שטחי מסחר ותעסוקה.
חטיבת הקרקע הרחבה בכפר סבא, צפויה להוות רובע מהותי בפיתוח העיר בחלק המפריד בין כפר סבא לצופית ואשר מהווה המשך טבעי להתפתחות העיר בחלקה הצפוני; ההיבט התכנוני אשר מעניין במיוחד בימים אלו לגבי מתחם בן יהודה הינו חוסר הוודאות לעניין הכללת החלקות הירוקות בתוכנית, כאשר עיריית כפר סבא, המחזיקה בעצמה בשטחים בחלק הנ"ל, כמובן, שתתעקש להכלילן אל מול וועדות התכנון.
היקף עסקאות:
כמתחם הפעיל ביותר מבחינת היקף עסקאות במהלך ה- 15 שנים האחרונות, בין היתר, בעקבות הרקע התכנוני הקודם במתחם, אנו רואים כי היקף וכמות העסקאות בשנה האחרונה, בעיקר סמוך ואף לאחר הכרזת המתחם כמתחם מועדף לדיור וכניסתה של ותמ"ל, היו ברף העליון.
הנושא המעניין יותר, הינו כי מיד עם הכרזת המתחם, החלה חלוקה והפרדה מוחלטת מבחינת שיווק הקרקע בין החלקות הצהובות לחלקות הירוקות, דבר אשר היה פחות שכיח טרם לכן. כניסתה של ותמ"ל והצפת המחלוקת, אף מפי הרשות המקומית, יצרה בשוק סדר לעניין החלקות הצהובות ומחיר החלקות לעומת החלקות הירוקות. בשני ייעודי הקרקע אנו רואים עליית מחירים ושיא במחירי המכירה למ"ר (הסיטונאים והמחירים לרוכשי הקצה).
סיכום ומסקנות:
מתחם בן יהודה צפון מהווה דוגמא מושלמת לעתודת קרקע אשר המסחר לגביה לא פסק במשל מעל כעשור, בעקבות רקע תכנוני וציפייה לאישור תוכנית באזור מצד קהל המשקיעים וחברות השיווק; אנו צופים כי עלות הקרקע תתייקר לצד ירידה בהיקף כמות העסקאות במתחם.
כפי שניתנה בתוכנית נוף ירקון החלטה לכלול את שטחי הפארק, אנו צופים גם כאן כי ייתכן והשטחים הירוקים ייכנסו לתוכנית כאשר החלטה זו יכול ותגרור העלאת הצפיפות במתחם ומתן זכויות בנייה נוספות.
כפר יונה
התוכנית:
תמל/1113
הרשות:
כפר יונה
מספר תוכנית:
תמל/1113
מספר מילים:
כאן יבואו מספר מילים על תוכנית תמל/1113 בכפר יונה
היקף עסקאות:
היקף העסקאות בתמל/1113 כפר יונה
סיכום ומסקנות:
כאן יבואו סיכום ומסקנות
מתחם שביב רעננה
התוכנית:
מתחם שביב
הרשות:
רעננה
מספר תוכנית:
תמל/3013
מספר מילים:
בהתאם לתנופת התכנות וההכרזה על מתחמים מועדפים לדיור, גם מתחם שביב ברעננה, הוכרז כמתחם מועדף לדיור ועבר למלאכת התכנון של ותמ"ל אשר צפויה לקדם את 385 הדונמים במהירות ויעילות, כפי שניתן ללמוד על פועלה מתוכניות אחרות.
עתודת הקרקע, אשר יושבת על שטח מוניצפיאלי של רעננה, נמצאת היום במרכז דין ודברים בין עיריית רעננה לעיריית הרצליה וייתכן כי תעבור לשטחה של הרצליה בהמשך לפיתוח שכונת יד התשעה בתוך תחום שטחה של האחרונה.
כך או כך, מדובר על חטיבת קרקע די קטנה לתוכניות איחוד וחלוקה אך יחד עם זאת, עקב מיקומה האסטרטגי על כביש 531.
היקף עסקאות:
בהתחשב בשטחה הקטן יחסית של התוכנית ביחס למתחמי איחוד וחלוקה ובדומה למתחם התפר בהוד השרון, נראה כי פיק העסקאות מצוי בהווה. ברבעון הראשון ובמהלך 25 אנו עדים להתגברות היקף העסקאות במתחם. על פי מידע שבידנו, ישנן חברות המחזיקות בחטיבות קרקע לא גדולות לשיווק ועל-כן, אנו מוצאים כי עלות המחירים למ"ר תעלה, על אחת כמה וכמה בעקבות המיקום האסטרטגי והנגישות של המתחם לצירי תחבורה ראשיים.
סיכום ומסקנות:
על אף חוסר הוודאות נכון לעת זו השורר בין עיריית רעננה ועיריית הרצליה, המתחם כשלעצמו, בהתאם להכרזתו כמתחם מועדף לדיור, מהווה מוקד משיכה למשקיעים רבים ושטחו היחסית קטן, יכול ויהיה נקודה חיובית ביחס לעליית המחירים בתחומו וגם בקלות היחסית ביחס ללוח הזמנים לאישורו ומימוש זכויות הבנייה לאחר אישור התוכנית.
מתחם שבהחלט נכון לעקוב אחריו בשנת 2025/2026.
מתחם הדיפו – ראשון לציון
התוכנית:
מתחם הדיפו
הרשות:
ראשון לציון
מספר תוכנית:
תמא/ 70/ א
מספר מילים:
ראשון לציון מאז ומתמיד הייתה עיר שנכון לעקוב אחר ההתפתחות בה; העיר, אשר נהנית מעתודות קרקע בהיקפי שטח רחבים למדי, מציגה תנופת תכנון מרשימה. ממתחם האלף במערב העיר ומתחם 2000, דרך שכונת נחלת יהודה והשכונות הצמודות לבסיס צריפין (מאזור ראשל"צ) ומתחם פריימן (אנ"מ צפוני), כעת, אזור קניון ראשונים צפוי ליהנות מהעצמת זכויות הבנייה במתמחי הדיפו תודות להוראות תמ"א 70/א. כ- 2,600 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ותעסוקה ומבני ציבור צפויים להיבנות במתחם במה שאמור להוות פרויקט בעל חשיבות ארצית וחדשנות מהותית בשאיפות הבינוי, הפיתוח והתכנון בישראל.
המפגש בין המועצה הארצית לנת"ע מוליד הליך תכנוני די שונה בנוף באופן שמאפשר לקבל פרספקטיבה רחבה יותר על הליכי התכנון במדינת ישראל תוך התייחסות לסוגיות תחבורתיות, כלכליות וקנייניות (ראו לעניין זה דיון בדבר הכללתם ו/או הפקעתם של שטחי מתחם ב').
התוכנית נמצאת בשלבים מתקדמים וממתינה לעדכון התאגדות מטעם בעלי זכויות ותיקון טבלאות ההקצאה.
היקף עסקאות:
הסחר במתחם פעיל מספר שנים ויחד עם זאת, ניתן להצביע על התגברות מחירי העסקאות והיקף העסקאות בשנה החולפת. שנת 2025 הייתה בסימן המתנה לשלב הגשת ערר לתוכנית (מכיוון שזו תוכנית מתאר ארצית ההליך להתנגדות שונה מהרגיל כאשר תוכנית מקודמת על ידי וועדה מחוזית) ויהיה מעניין לראות האם תהיה התגברות או סטגנציה בהיקף העסקאות ככול והתוכנית תמשיך ותקודם.
ישנן חברות שיווק המחזיקות בעסקאות חיות ולכן אנו צופים כי המשך העסקאות במתחם יוסיף עד לתחילת/אמצע שנת 26.
סיכום ומסקנות:
תמ"א 70 הינה תוכנית שאפתנית אשר האתגרים הרבים בה נעוצים דווקא בהיבטי הקניין והמימון. התוכנית, מעצימה זכויות בנייה בהיקף גבוה בטבעות הקרובות לתחנות הדיפו באופן שצפוי להגדיל מהותית את היטלי ההשבחה. אך לא בטוח שיהיה בכך די והמדינה תצטרך לחשוב כיצד התוכנית תמומן בשלביה המתקדמים יותר. היבטי הקניין לעתודות הקרקע אשר אינן נכנסות אל תוך מתחם התכנון בדיפו ראשונים, מתחם א', יכול ויגררו עמם הליכים משפטיים מצד בעלי הזכויות הנפגעים אך ללא החלטה בנושא בדבר גורלם של השטחים הללו, טרם ניתן לקבוע את לוח הזמנים לאישור ומימוש התוכנית.
ויחד עם זאת, מדובר במלאכת תכנון מתקדמת וכזו אשר תהפוך את מתחמי הדיפו למוקדי מגורים, בילוי, פנאי ותעסוקה ותאפשר סביבת חיים ועבודה באופן שטרם נראה כמותו בישראל; מיקומה האסטרטגי של התוכנית בגבולות ראשון לציון-נס ציונה, כבר הוכיח את עצמו עם פיתוח שכונות המגורים באזור עשור וחצי החולפים. התכנון מצדו השני של הדיפו, בתוכנית משולש נים אשר הוכרזה אף היא כמתחם מועדף לדיור ותקודם על ידי ותמ"ל, צפוי להשלים את המרקם העירוני.
תמ״ל 3006 - הרצליה
התוכנית:
תמל 3006
הרשות:
הרצליה
מספר תוכנית:
תמל 3006
מספר מילים:
תמל 3006, ובשמה תוכנית הרובע הצפוני בהרצליה, מהווה תוכנית שמטרתה לחבר בין כפר שמריהו-הרצליה-רעננה; תוכנית רחבת היקפים עם כחצי מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה וכ- 15,500 יח"ד. הובלת התוכנית על ידי רמ"י ו-ותמ"ל הביאה את כלל הרשויות המקומיות הקשורות לתחומי התוכנית לשתף פעולה במאמצים "לדחוף" את התוכנית קדימה.
התוכנית מכה גלים בעקבות מיקומה בין ערים מובילות בהן מחירי הדיור יקרים וכן, בעקבות שטחה התכנוני הרחב והיקף זכויות הבנייה במהותי הצפוי בה ובעקבות כך, היקף העסקאות והתמחור שלהן גבוה דיו. הרצף התכנוני עתיד לבוא לכדי ביטוי גם בחיבור שטחים ירוקים ויצירת מעברים קלים בין הערים במה שיעצים את טבעיות החיבור המרקמי.
היקף עסקאות:
היקף העסקאות המהותי ביותר היה בין השנים 2020-2023 ולאחר מכן אנו רואים כי הסחר בתוכנית ירד מהותית והיקף העסקאות בו נכנס לתקופת קיפאון יחסי. בסוף שנת 2024 ובמהלך 2025 אנו רואים תחייה בהיקף העסקאות, בין היתר, בעסקאות גדולות כפי שניתן לציין את עסקת הרכישה של 40 דונם על ידי קרן ריאליטי, עסקת הענק של ישראל קנדה וחברות נוספות – עם מעל 500 מיליון שקל שהושקעו במתחם באותה שנה. בשנת 2025 אנו רואים עסקאות בשטחים קטנים מה שמסמן את התחדשות הביקוש על ידי משקיעים קטנים שככול הנראה, מאמינים בשלב הזה בהתקדמות הסטטוס התכנוני של התוכנית לאישורה.
סיכום ומסקנות:
תוכנית הרובע הצפוני בהרצליה מלמדת אותנו שכאשר המיקום נחשב בין המיקומים המבוקשים, היקרים והטובים בארץ, גם מכשולים רבים לא ידירו את ידי המשקיעים והחברות מלעשות עסקאות במתחם. האתגרים שעומדים בפני יציאת התוכנית אל הפועל לא מעטים ויחד עם זאת, אין ספק כי מדובר באחת מהתוכניות המסקרנות ב 25/26, לאור אישור "שולחן עגול" והדיון לקידום התוכנית.
מתחם האלף
הרשות:
ראשון לציון
שם תוכנית רשמי:
רצ/1000/1
מספר תוכנית:
413-0128595
מספר מילים:
במונחים של השקעה בעתודות קרקע, מתחם האלף הוא Yesterday News. התוכנית השאפתנית ביותר שרקמה עיריית ראשון לציון, המחזיקה כ- 400 דונם מתוך שטחי התוכנית המאושרת, אושרה וכבר החלה להיבנות. ובכל זאת, אנו מביאים את התוכנית היום, כדי להציג פרספקטיבה למה שקורה בתוכניות איחוד וחלוקה לקראת ולאחר האישור.
בקצרה, התוכנית עתידה לאכלס כ- 5500 בתי אב, מאות אלפי מ"ר של תעסוקה ושטחי מסחר, בסמוך למתחם האגם והיס פלאנט, ולהוות את אחד ממוקדי המשיכה המתקדמים ביותר של ראשון לציון; הרשות המקומית, "חלמה" להפוך את ראשון לציון לאלטרנטיבה האופטימלית לתל אביב ושכך, הזדרזה להוציא מכרזים לשטחי המסחר והתעסוקה שברשותה עם הטבות מפליגות בתשלומי הארנונה.
מנגד, מגרשי הבנייה הפרטיים רובם המוחלט נמצא עדיין בתכנון ולקראת היתרים.
היקף עסקאות:
כצפוי וכיאה לתוכניות מאושרות, הסחר בקרקע פסק לחלוטין במהלך 3-5 השנים לאחר אישור התוכנית כאשר העסקאות על ידי משקיעים פרטיים עצרו כמעט לחלוטין וכובד המשקל עבר לחברות היזמיות אשר ביצעו עסקאות לרכישת מגרשים לבנייה, חלק מהן על ידי עסקאות בשוק הפרטי וחלק על ידי הליכים של פירוק שיתוף. בשלב הזה, עלות קרקע ליח' בתוספת הוצאות נלוות והיטלים הוא כל כך גבוה, שקשה עד בלתי אפשרי למצוא רוכשים פרטיים שייכנסו בנעלי המוכרים לבנייה עצמית מאוגדת, עקב ההון העצמי הגבוה שיידרש להביא קונה, אל מול היחידה שצפוי לקבל. השוק עובר בשלב זה מרוכשי קרקעות, לרוכשי דירות.
אנו כן יכולים לראות כי עסקאות שבוצעו לפני כעשור בעלות של כ- 300-400 אלף ₪ ל"קרקע ליחידה", קרי 100-110 מ"ר, נמכרו בסך של 1.6-1.8 מיליון ש"ח לאחר אישור התוכנית.
סיכום ומסקנות:
על ידי "דחיפה" וכוונות חזקות של הרשות המקומית יחד עם אינטרס כלכלי מובהק במתחם, מיקום אסטרטגי על צירי תנועה, עיר אשר מהווה מוקד משיכה לשכנותיה ומיקום קרוב לים שצפוי להיות מבוקש ביותר למגורים, אנו רואים כאן ציר מובהק שיכול במידה רבה לסמן את האופן שבו תוכניות איחוד וחלוקה מתקיימות במחזוריות מובנית, כשהדברים דווקא "הולכים חלק":
- ניצנים ראשונים של מסחר בקרקע – 10-15 שנים לפני אישור תוכנית.
- התגברות הביקוש עם השיח על הכנת תוכנית – 8-10 שנים לפני אישור התוכנית.
- עליית מחירים מתמדת לאורך כל התקופה במהלך 6-8 שנים לפני אישור תוכנית.
- עליית מחירים ופיק נוסף של היקף כמותי וכלכלי של עסקאות – 2-4 שנים לפני אישור התוכנית.
- ירידה בהיקף כמות העסקאות במתחם תוך עלייה בהיקף המ"ר של עסקאות פרטניות ועליית מחירים – 1-2 שנים לפני אישור תוכנית אשר מעיד על כניסת של קבוצות/חברות גדולות לתוכנית.
- ייבוש העסקאות של משקיעים פרטיים – 1-3 שנים לאחר אישור התוכנית.
- שוק של רוכשי דירות ונכסים על הנייר מיזמים/קבלנים.
מתחם פריימן
התוכנית:
מתחם פריימן/אנ"מ צפוני
הרשות:
ראשון לציון
מספר תוכנית:
תמל/3015
מספר מילים:
מתחם פריימן הקרוי גם אנ"מ צפוני הוא אחד מהמתחמים הבולטים בעליית הביקוש ובעסקאות במהלך שנת 2025. המתחם; כ- 2,000 דונם אשר הוכרזו כמתחם מועדף לדיור ונהנים אף מתחומי תוכנית תמ"א 70, אשר צפויה להעניק לחלקות זכויות בנייה ברחק גבוה ומשתנה עפ"י מיקום החלקה בטבעות הקרבה לתחנת המטרו, צפוי להוות אזור תכנוני מהותי, על דרך המכבים בחלקה המזרחי של ראשון לציון.
המתחם צפוי להחיות את השטחים הפתוחים בין ראשון לציון לבית דגן, ממול נחלת יהודה ועל דרך המכבים כשכנות מגורים רחבת היקף ולייצר מרקם עירוני שחסר היום באזור שעד כה, מתפקד יותר כאזור תעשייה אחורי של ראשון לציון.
היקף עסקאות:
כיאה לראשל"צ והיותה משופעת בעתודות קרקע, ריבוי החברות הפועלות במתחם מתבטא בסוף שנת 2025 בביקוש גבוה מאוד לעסקאות מול בעלי קרקע ובכך, המחירים לרוכשי הקצה מטפסים מעלה. היקף העסקאות ב 2024-2025 התעצם באופן מהותי וכך גם מחירי הקרקע למ"ר, גם לחברות וגם לרוכשי הקצה. מחירי הדירות בנחלת יהודה אשר עומדת ממול והקרבה לצירי תנועה ראשיים יכול ותהפוך את המתחם למבוקש מאוד למגורים הגם קיומה של תחנת מטרו שעתידה להעצים את הביקוש.
יש הבדל מהותי בין החלקות השונות והיקפי זכויות הבנייה הצפויות להיות מדורגות, לרבות חלקות רבות שנכנסות באופן חלקי אל תוך תחומי התוכנית; יחד עם זאת, מאחר והביקוש למתחם עלה בהיקפים גבוהים בשנה האחרונה, אנו רואים כי הדבר לא בא לכדי ביטוי בפערי המחיר בין חלקה לחלקה, על אף הצורך בכך.
סיכום ומסקנות:
מתחם פריימן מקבל רוח גבית בדמות ותמ"ל וכן, תמ"א 70. עתודת הקרקע המבוקשת ומיקומה בפאתי החלק המזרחי של העיר ראשון לציון, כמו גם הביקוש הגובר מצד החברות לעסקאות מול בעלי קרקע, צפוי לייצר עליית מחירים בשלהי 25/26 ולהציג גרף גבוה של קצב עסקאות במתחם.
המייסדים נס ציונה
התוכנית:
תוכנית המייסדים
הרשות:
נס ציונה
מספר תוכנית:
תמל/ 3010
מספר מילים:
מתחם חרודי, מתחם המייסדים, בנס ציונה הוכרז מתחם מועדף לדיור במהלך 2024 ויקודם על ידי ותמ"ל; המתחם חוזר לתכנון לאחר שכבר תוכננה לגביו תוכנית בעבר בשמו הקודם – מתחם המשולש. המתחם, כ- 500 דונם, אשר עליו מתוכננות לקום כ- 7000 יחידות דיור וכ- 300 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה עורר תמיהה אצל אנשי מקצוע שכן, לא זו בלבד שנס ציונה הינה עיר שמרנית ביותר ביחס למתן זכויות בנייה אלא שהיקף זכויות הבנייה הנ"ל על שטח שהוא יחסית די קטן, מעורר עניין בדרכי יישום התוכנית השאפתנית.
היקף עסקאות:
התמיהה הזו לא עצרה את המשקיעים והחברות והיקף העסקאות במתחם כמו גם מחירי הקרקע, שניהם עלו באופן חד בהתאמה לנקודה הגבוהה ביותר שהיו עד כה; הכרזת המתחם לתכנון של ותמ"ל וגם התפיסה האיכותית של קהל המשקיעים את נס ציונה, הביא את מחירי הקרקעות בתחומי התוכנית למחירי שיא וגם את הביקוש.
סיכום ומסקנות:
עוד מוקדם לומר האם תהיה התאמה במספר יחידות הדיור ובצפיפות של התוכנית, אך ללא ספק המתחם צפוי ליהנות מביקושים יציבים גם לאורך שנת 26 ושמירה על רמת המחיר הקיימת בו למשקיעי הקצה.
נוף ירקון
הרשות:
הוד השרון
שם תוכנית רשמי:
נוף הירקון, הוד השרון
מספר תוכנית:
423-1203314
מספר מילים:
מה שהיה בעבר תוכנית הר400, כיום תוכנית נוף ירקון בחלקה הדרומי של הוד השרון. חטיבת קרקע רחבת היקף שהוכרזה לתכנון על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר וכבר עברה את שלב איגום הזכויות לקראת פרסום טבלאות ההקצאה.
עתודת הקרקע, בקרבת הפארק האקולוגי, צפויה לכלול כ- 9000 יח"ד, מאות אלפי מ"ר של שטחי מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור, התוכנית נדונה רבות במהלך שנת 2025 בוועדה המחוזית סביב עניין עומסי התנועה בתחומה וכן, דרכי הגישה אליה וממנה החוצה, אשר היווה את מרבית כובד המשקל בדיונים. התוכנית תהווה עתודת קרקע לפיתוח שכונת מגורים רחבת היקף לרבות דיור להשכרה.
היקף עסקאות:
זה מספר שנים שהביקוש ורמת המחירים בתחומי המתחם גבוה ויציב. המחירים אשר עלו בקלות בשנת 2025, היו גבוהים והיוו פועל יוצא לביקוש הקשיח לעסקאות באזור מצד משקיעים; הוד השרון, עיר משופעת עתודות קרקע ושטחים חקלאים המסומנים לפיתוח עירוני נמצאת תחת תנופת תכנון רחבה מכביש 531 ועד לגבול העיר עם פתח תקווה, ומחירי הדיור הגבוהים של השכונות החדשות בעיר, לרבות ציר החינוך ושכונת 1202 אשר נבנו על שטחים חקלאים "שהופשרו" תורמת לאמון קהל המשקיעים בעיר ובאזור.
סיכום ומסקנות:
אנו צופים כי טבלאות ההקצאה תפורסמנה עוד במהלך שנת 2025 או תחילת 2026 לכל המאוחר ושלב ההתנגדויות סביבן צפוי להיות פורה במיוחד לאור התנגשות הרצונות של הוועדה והרשות המקומית כמו גם לעניין בעלי הזכויות בחלקות השונות במתחם. יחד עם זאת ומעל הכל, מדובר בתוכנית שנראה שהפעם, הולכת קדימה לעבר אישור.
להערכתנו, וכפי שניתן ללמוד, במהלך סוף 2025/2026 בהנחה שהתוכנית תוסיף להתקדם, אנו נראה סטגנציה בהיקף העסקאות על ידי רוכשי קצה ועסקאות שנראה בתחומי התוכנית, תהיינה עסקאות גדולות יותר על ידי שחקנים יזמיים שמעוניינים להרחיב אחזקתם ו/או לבצע דריסת רגל במתחם.
לסיכום
במבט רוחבי על התנהגות המסחר בתוכניות השונות, אנו מזהים כי הן הציבור המקצועי והן רוכשי הקצה מגלים אמון גבוה במיוחד בתוכניות ותמ"ל. עצם הכרזת מתחם כ"מועדף לדיור" מייצרת אפקט פסיכולוגי ושיווקי משמעותי – הן בקרב המשקיעים והן בקרב השוק הרחב – ומחזקת את הביטחון בלוחות הזמנים. בתוכניות אלו ניכרת עלייה חדה במחירי הקרקע, בעיקר עבור רוכשי הקצה, לצד קפיצה ניכרת בהיקף העסקאות המבוצעות בתחומן.
ניתוח מגמות המסחר מצביע על מחזוריות ברורה: תקופות שיא ("פיק") של פעילות מתרחשות סביב שתי נקודות מפתח – האחת, בסמוך להפקדת התוכנית, כאשר חברות השיווק מזהות את מועד ההפקדה המתקרב ומבצעות מהלכי מכירה אינטנסיביים; השנייה, בתוכניות ותמ"ל – בסמוך ולאחר ההכרזה – כאשר האפקט דומה לתוכניות מחוזיות לקראת אישור מפורט, אך בקצב מואץ.
הנתונים המצרפיים בדו"ח מגלים כי בתוכניות מתקדמות באזורי ביקוש, המשקיעים הפרטיים נהנים משווי עסקאות גבוה, היקף מסחר רחב ועסקאות גדולות יותר במחירים גבוהים. ניתן לזהות נקודות כניסה ויציאה אופטימליות למשקיעים פיננסיים – ידע המהווה יתרון תחרותי משמעותי.
עוד הבאנו לדוגמא את תוכנית רצ/1/1000 – מתחם האלף בראשון לציון. מקרה מבחן זה ממחיש את פערי הדינמיקה בין מימוש מיידי של מכרזי רשות מקומית לבין שלבי ההתארגנות של קבוצות בעלים פרטיים, רבים מהם ללא הסכמי שיתוף מוסדרים. בתקופה שבין אישור התוכנית המפורטת לבין ההתארגנות המלאה של הבעלויות במתחם או קידום הליכים תכנוניים להוצאת היתרים, ניכרת האטה חדה ואף "ייבוש" כמעט מוחלט של עסקאות קרקע בין בעלים פרטיים לרוכשים פרטיים. הסיבות לכך כוללות מחירי קרקע שהגיעו לרמות שאינן מאפשרות כדאיות לרוכשים, למעט השלמות שטח נקודתיות כל זאת לצד דרישות תשלום מיידי של היטל השבחה. ניתן לייחס לעובדה של העידר עסקאות קרקע גם את העדפת החברות לפעול בתוכניות אחרות בעלות סטטוס תכנוני "מאפשר" יותר. ושכך, בשלב זה, עיקר הפעילות מתרכז במכירת דירות ע"י יזמים שכבר רכשו מגרשים באמצעות קומבינציה או פירוק שיתוף – בעוד שעסקאות קרקע חדשות בין גורמים פרטיים כמעט ואינן מתקיימות.
שוק הקרקעות ממשיך להוות מוצר השקעה מבוקש, במיוחד לנוכח עליית מחירי הדיור ומיעוט ההזדמנויות לעסקאות תשואה שוטפת בישראל. כעת נותר לעקוב אחר התפתחות התוכניות בשנת 2026, ולבחון האם יתוספו הכרזות ותמ"ל נוספות, זאת על רקע החלטת המדינה לצמצם את מספר התוכניות בטיפולה מ־18 ל־10 בלבד בשנה.
משרד עקירב-אלון, מלווה בעלי זכויות, חברות, אנשי מקצוע ומשקיעים פרטיים רבים בתחום הקרקעות ובתוך כך, משרדנו מלווה ומחזיק בהסכמי שיתוף רחבים בחלק מהתוכניות המפורטות בדו"ח. אין באמור בדו"ח כדי להציג ו/או לספק תחזיות כלשהן וכי האמור, מובא לרשות הקוראים אך ורק לטובת הנגשת מידע ציבורי המסתמך על עבודת מחקר. אין לראות בדו"ח שלהלן ו/או בכל האמור בו משום המלצה ו/או הכוונה לביצוע ו/או אי ביצוע של עסקה כלשהי על בסיסו וכי יש להיעזר במומחים בכל עסקה ועסקה.