בעלי זכויות על הקרקע

תכניות איחוד וחלוקה מתאפיינות במורכבות רבה – חטיבת קרקע המורכבת ממספר גושים וחלקות, כאשר חטיבת הקרקע כוללת מאות או לרוב אלפי בעלי זכויות ומייצרת מורכבות ידועה בענף הנדל"ן – ריבוי בעלים. ערב אישור התכנית מתבצע איחוד וחלוקה מחדש של כל הזכויות, והשטח מתוכנן מחדש כשכונת מגורים/תעסוקה ומסחר עם חלוקה חדשה של בעלי הזכויות אל מגרשי התמורה במצב החדש (המצב היוצא), בהתאם לטבלאות ההקצאה אשר על בסיסן אושרה התוכנית.

המטרה של כל בעל זכויות היא ברורה: להגיע לשלב טבלאות ההקצאה כאשר זכויותיו מאוגדות עוד בדיעבד עם קבוצת בעלים פרטיים, אשר יחד תוכל להתחיל ולתכנן כמה שיותר מוקדם עם אישור התכנית, להוציא היתרי בנייה ולבנות פרויקט במטרה למקסם את שווי הקרקע. הבסיס לכך הוא העובדה כי על מנת להתקדם למימוש זכויות הבנייה, נדרשת התאגדות של 100% מהבעלויות במגרש בהסכם שיתוף.

בנקודה זו, נוצר פער משמעותי: לעומת בעלי קרקע היסטוריים, חברות או יורשים, המחזיקים חלקים גדולים בקרקע, רוכשי הקצה של חברות השיווק או בשוק החופשי מחזיקים חלקים קטנים יחסית, בין עשרות למאות מטרים רבועים. כאשר החלקות מוקצות מחדש למגרשי תמורה, רוכש שמחזיק מעט מוצא את עצמו במגרש הכולל מאות בעלי זכויות שצריכים להתאגד.

בהנחה שבעלי הזכויות לא היו מאוגדים טרם להקצאה אל מגרש התמורה, במקרים רבים, תהליך ההתארגנות נמשך שנים, ובמקרה הגרוע יותר תוגש תביעה לפירוק שיתוף שמאלצת מכירה כפויה של הקרקע למציע הגבוה ביותר – תוצאה שמשאירה המון כסף על השולחן עבור רוכשי הקצה ומותירה את בעלי הזכויות ללא אפשרות למקסם את שווי הקרקע בנקודה זו בדרך של התקדמות לבנייה.

גיבוש הסכם שיתוף, אשר נועד לייצר מסגרת משפטית ומערכת יחסים בין מאות בעלי זכויות, חייבת להתייחס למורכבות ריבוי הבעלים ולכלול בתוכו רכיבים ייחודיים ויצירתיים אשר אין בהם צורך בהסכם שיתוף בין שני בעלי קרקע המחזיקים אלפי מ"ר, לשם השוואה.

מהן נקודות התורפה הנפוצות בגיבוש הסכם שיתוף המורכב מריבוי בעלים? וכיצד ניתן להתייחס אליהן ולצפות מראש צוואר בקבוק שיכול להעיב על התקדמות הקבוצה בדרך המלך? סקרנו עבורכם את הנקודות.

גמישות משפטית: שמירה על היכולת להסתגל למציאות המשתנה

הנקודה הראשונה והקריטית ביותר היא יצירת גמישות בהסכם השיתוף בנקודות אשר הגמישות מתחייבת ונחוצה בשלבים המתקדמים יותר בחיי הפרויקט ו/או לפניו. בשלב הקצאת מגרשי התמורה, לעתים המגרש מורכב ממספר מבנים. בחלק מהמקרים המגרשים מכילים מבנים באותו ייעוד, ולעתים מכילים בניינים של עירוב שימושים – משרדים עם קומת מסחר לצד בנייני מגורים.

במצב שכזה, הסכם השיתוף לא צריך להתנהל עוד כמקשה אחת ביחס לכל חלקי המגרש. כל בניין צריך לקבל החלטות משלו ולצאת לדרך במהירות – הליווי הבנקאי יהיה נפרד, קבלן הביצוע לא יהיה זהה, והתכנון בוודאי לא חייב להיות תואם בין הבניינים. לעומת זאת, ישנם בתוך המגרש שטחים משותפים וייתכנו הוראות מתוך התב"ע אשר חלות על כלל בעלי הזכויות במגרש (לדוגמא, בנייה משותפת של מבנה לצורכי ציבור) ועל כן, הסכם השיתוף חייב לכלול הוראות בדבר האופן, הרכב בעלי הזכויות והדרך לקבלת החלטות לעניין מחויבויות ו/או זכאויות משותפות, על אף הפיצול למספר מבנים.

לכן, הסכם שיתוף שלוקח זאת בחשבון ובנוי לקבוצה מרובת בעלים, מאפשר לייצר מתוכו הסכמי שיתוף נפרדים לסוגי מבנים שונים, או לחלופין לחבר להסכם שיתוף אחד – למשל שני מבנים שונים עם שטח ציבורי משותף. בהתאם לכך, יש לקבוע את הרכב הנציגויות השונות בכל בניין וכיצד מרכיבים "נציגות על" אשר תקבל החלטות בנושאים משותפים למגרש כולו או לחלקים המשותפים בו.

בהתאמה, חשוב בנוסף לקבוע הוראות ברורות לאפשרות לחיבור להסכם שיתוף נוסף, אם וכאשר חברי הסכם השיתוף מחזיקים עשרות אחוזים ממגרש התמורה וקבוצה אחרת מחזיקה ביתרה או עוד קודם לכן לפרסום טבלאות ההקצאה על מנת להגיע כקבוצה גדולה במסגרת איגום הזכויות, כדי למנוע מצב שבו בעלי זכויות מקשים על חיבור שהוא בלתי נמנע ואשר בסופו של יום פוגע בהם.

שקיפות וניהול: בסיס לאמון ושיתוף פעולה

כאשר מדובר בקבוצה גדולה של בעלים, לכל אחד מהם סביר שיהיה אינטרס אישי – בתיאוריה, בעל זכויות אחד המגיע ממשפחת קבלנים יכול לשגות בדמיון כי משפחתו תבנה את הפרויקט, בעל זכויות אחר הוא אדריכל ומעוניין לתת שירותי תכנון, השלישי מכיר מפקח מעולה ורוצה שיתמנה לפרויקט וכך הלאה. האינטרס של הקבוצה עומד מעל כולם, אבל כל אחד חושב על האינטרס שלו בתוך כל המערך.

במקביל, כאשר החלטות מתקבלות בדרך לא שקופה ולא מתועדת, גובר חוסר האמון של חברי הקבוצה בקברניטים המובילים, בנציגות וביתר היועצים. אם יש החשכה או היעדר שקיפות מלא, גם אם הדברים התנהלו בדרך ראויה ונכונה, יהיה מאוד קשה לספק את דעת הקהל ולא לעורר ספקות.

למרבה הצער, חוסר אמון בין צדדים בהתנהלות מרובת בעלים הוא מצב שכיח למדי. הסכנה המשמעותית בחוסר אמון שכזה היא עיכובים משמעותיים בצמתים מרכזיות של התהליך. מעת לעת, חברי הקבוצה נדרשים להגיע ולהצביע על החלטות, או לגשת ולהמציא מסמכים למוסדות שונים כגון בנק מלווה וכד'. כשהאמון בין חברי הקבוצה מלא, השלבים האלו מתקדמים באופן מהיר ויעיל יותר, עם שיתוף פעולה מלא. כאשר האמון נמוך, התהליכים עלולים להתעכב ואף להיתקע לחלוטין. בקבוצות המנוהלות נכון על ידי משרד עורכי הדין, אשר מכתיב את אופן ההתנהלות של הנציגות באופן שמשקף את כל הפעילות וקבלת ההחלטות, אפשר לראות איך הקבוצה נהנית מתהליך יעיל וטוב יותר של קבלת החלטות וכיצד מתקיים שיתוף פעולה בין כל החברים.

לכן, הסכם שיתוף כזה לא יסתפק בהסכמה או בהוראות רזות לעניין אופן קבלת החלטות – הוא חייב להיות מאוד מפורט בדרך שבה מתקבלות החלטות, באופן מינוי יועצים ובאופן ההתקשרות עמם בתוך התהליך. ההסכם חייב לכלול הוראות בדבר ניהול הליך תקין וראוי, שקיפות מלאה אופן העברת המידע לבעלי הזכויות ובמועדים המתייחסים לכך. חובה ליצור היררכיה בין סוג החלטה 'זניח' יותר להחלטה יותר מהותית.

ככל שהתהליכים מוגדרים מראש – לרבות מספר מינימאלי של הצעות מחיר, אופן הבחירה ו/או פרסום המכרזים, שיטת הבחירה, המועדים לבחירה ואף הדרך בה המידע משודר ומשתקף לכלל הבעלים – האמון של כל חברי הקבוצה גובר והם יודעים שההחלטות מתקבלות לטובת האינטרס של הקבוצה.

לוחות זמנים: מניעת עיכובים יקרים

זיהוי הנקודות שבהן התהליך עלול להתעכב והגדרה מפורטת של לוחות זמנים הם מרכיבים קריטיים להצלחה. הסכמי שיתוף כאלו חייבים לכלול הוראות שקובעות מסגרת לוחות זמנים ובהתאמה מקלים על האופן שבו החלטות מתקבלות על ידי חברי הקבוצה. זאת, עקב לוגיסטיקה מורכבת בסנכרון מול מאות בעלי זכויות.

לדוגמא, אחד הנושאים המורכבים ביותר הוא עניין הליווי הבנקאי לפרויקט ושלב החיתום של כל אחד מיחידי הקבוצה. בקבוצות מרובות בעלים שבונים יחד על המגרש, מגיעים לשלב שבו עומדים בפני התקשרות עם בנק מלווה לפרויקט אשר יעמיד מימון לעבודות הבנייה. כל אחד מבעלי הזכויות נדרש להגיע לבנק, לחתום על מסמכים ולספק לבנק מסמכים והצהרות לגבי מצבו הפיננסי האישי, כדי שהבנק יוכל לבצע חיתום פרטני ביחס לזכויות ולהיקף הליווי הבנקאי המאושר לכל אחד מבעלי הזכויות.

באופן שיטתי וחוזר, מדובר בתהליך ארוך, מעכב ורגיש ביותר. בנקים הם מוסד שאנשים לא להוטים להגיע אליו בשגרה, ובמיוחד כשהם צריכים לדעת האם הנתונים שלהם מספיק טובים לקבלת היקף הליווי הנדרש. כתוצאה מכך, אנשים נוטים להימנע או מעכבים את הטיפול הפרטני בחלק שלהם.

הוראות ברורות לגבי לוח זמנים והחובה להיות מאושר בהתאם למועדים הנדרשים יכולות להיות ההבדל בין ביצוע מהיר לבין עיכוב ארוך בתחילת עבודות הביצוע; בעניינים אלו, תמיד חשוב לזכור כי משמעותו של כל עיכוב יכול להיות שווה ערך להתייקרות בעלויות הבנייה, המשליכה על כלל חברי הקבוצה ובעקבות זאת, הוראות קפדניות בדבר לוחות זמנים הכוללות בתוכן "סנקציות" כנגד בעלי זכויות מעכבים ו/או סרבנים, מהוות חובה בהסכמי שיתוף של קבוצות מרובות בעלים. מצד שני, יש לקבוע סנקציות הדרגתיות ולהשאיר גמישות לשיקול דעת הנציגות ומשרד עוה"ד המלווה לטובת טיפול נקודתי נכון, שכן כל מקרה מתנהג באופן ייחודי לו.

על כן, בהסכם השיתוף, יש לשזור לאורך הוראותיו לו"ז להתנהלות, קבלת החלטות וביצוע משימות נדרשות מצד הנציגות ו/או חברי הקבוצה על מנת לאפשר התנהלות יעילה, תקינה אשר תקודם במועדים הנדרשים.

הוראות מדויקות בשלב ההגרלות

כאשר מדובר במאות בעלי זכויות במגרשים כאלו, יש פוטנציאל גדול לכאוס בחלוקת תמהיל הנכסים אשר קיימים במגרש התמורה אותו קיבלו בעלי הזכויות.

שלב ההגרלות נוצר כדי לייצר חלוקה שוויונית והוגנת בין בעלי הזכויות, באופן שכל אחד מיחידי הקבוצה מגריל את סדר קדימות בחירתו ליחידה או הזכויות שלהן הוא זכאי. בשלב זה, הסכם השיתוף צריך לאזן בין הצורך העובדתי בחלוקת היחידות לבעלי הזכויות לבין העובדה שלא תמיד הדברים הולכים חלק או תואמים ב- 100% למצב הקיים בפעול בין הזכויות לבין מספר בעלי הזכויות – הן מבחינת כמות מספקת של יחידות מול כמות בעלי זכויות, והן מבחינת הדרך שבה בעלי זכויות רואים את עצמם זכאים אל מול המסוגלות הפיננסית שלהם בפועל – לדוגמה, אדם שרכש 50 מ"ר מעוניין לקבל את יחידת הפנטהאוז היקרה ביותר.

הסכם השיתוף חייב לקבוע הוראות המאפשרות לייצר מסגרת משפטית לאופן שבו תתבצע ההגרלה, ובמקביל הוא צריך לשקלל את העובדה שכל מגרש הוא ייחודי. חלוקת הזכויות הבנויות בין 300 בעלי זכויות במגרש מסוים אשר מכיל 200 יח"ד דיור בלבד, שונה בתכלית ממגרש המורכב מ-300 בעלי זכויות וכולל תמהיל של מסחר, תעסוקה ומגורים אשר מאפשר גמישות תכנונית גבוהה יותר וחלוקת הנכסים באופן אופטימלי יותר.

משום שלא ניתן לצפות מראש את מגרש התמורה, את ייעודי הזכויות אשר יכלול ואת היקף הזכויות אלא רק על ידי שמאי התכנית – הסכם השיתוף צריך לאפשר לשמאי, אחרי אישור התכנית והקצאה, להוסיף את ההיגיון הנדרש באופן בחירת היחידות על ידי הבעלים ובשיטת הניקוד.

הגמישות שמאפשרת לשמאי, בתור הפונקציה המקצועית שנועדה לאזן בין בעלי הזכויות, היא חיובית. הסכמי שיתוף שקובעים את ההוראות לגבי הגרלות ללא הגמישות הזאת עלולים להגיע למבוי סתום, כמו גם הסכמי שיתוף שחסרים לחלוטין הוראות ולא מכתיבים מסגרת משפטית כלשהי להגרלות.

כשאין גמישות וצריך לעשות שינוי בהגרלה בהתאם לייעוד שהתקבל באישור התכנית, משום שהכל קבוע מראש ואין גמישות להוראות שונות בהגרלה – יש פוטנציאל לחוסר סדר ועיכובים משמעותיים.

יש להבהיר כי תפקידו של שמאי אינו לקבוע את אופן קיום ההגרלה, אך הדרך לניקוד שווי הבעלים ושווי היחידות כגמורות, מוכתבת על ידו ועל בסיסה מייצרים את "הזכאות" לבחירת נכסים מסוימים ו/או אי הזכאות ובכך מסייע להתגבר על מכשולים ומקרי קצה שאינם רצויים, כגון צמצום יחידות פול משותפות וכיו"ב.

לסיכום, הסכם שיתוף בתוכניות איחוד וחלוקה נוצר על מנת לאפשר לצדדים לבנות יחד על המקרקעין והאופן בו הוא מורכב, הן בעניין היקף המ"ר והן מבחינת כמות בעלי הזכויות משפיע וצריך להשפיע על קיומם ו/או היעדרם של סעיפים מסוימים. השקעה נכונה בגיבוש ההסכם תבטיח תהליך חלק ומהיר, בעוד שהסכם שלא נכתב באופן תואם את המציאות כפי שהצדדים רואים אותה, יכול להוביל לעיכובים של שנים ולהפסדים כלכליים משמעותיים לכל המעורבים.

מוזמנים להשאיר פרטים ולהצטרף אלינו.